Quelles étapes avant de vendre ma maison ?

Vous mettez votre maison en vente. Le DPE revient avec une note F, G, ou E. Et là, on vous parle d’audit énergétique obligatoire. Concrètement, qu’est-ce que ça change ? Qui est concerné, que contient ce document, et comment le faire réaliser sérieusement ?

Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’audit énergétique obligatoire pour la vente d’un logement, avec les dates, les règles en vigueur et les bonnes questions à se poser avant de mettre son bien sur le marché.

Audit énergétique et vente : qui est vraiment concerné ?

Tous les propriétaires vendeurs ne sont pas concernés. L’obligation s’applique uniquement à certaines catégories de biens, selon leur note DPE et un calendrier progressif fixé par la loi.

Pour les logements classés F ou G, l’obligation est entrée en vigueur le 1er avril 2023. Depuis cette date, les propriétaires de maisons individuelles notées F ou G au DPE ont l’obligation de réaliser un audit énergétique avant leur vente. Ce sont les passoires thermiques les plus énergivores, celles dont les factures de chauffage peuvent représenter une charge réelle pour les occupants.

À partir du 1er janvier 2025, l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente s’étend aux logements en monopropriété classés E au DPE, en plus des classes F et G déjà concernées. Si vous vendez une maison classée E depuis cette date, vous êtes donc concerné.

Et la suite ? Les logements classés D seront soumis à cette même obligation à compter du 1er janvier 2034. Le législateur a voulu étendre progressivement la règle pour couvrir l’essentiel du parc ancien.

Tableau récapitulatif du calendrier

• Logements classés F ou G : obligation depuis le 1er avril 2023
• Logements classés E : obligation depuis le 1er janvier 2025
• Logements classés D : obligation à partir du 1er janvier 2034

C’est le propriétaire qui doit engager la démarche avant même la mise en vente de son bien, afin de remettre au potentiel acquéreur l’audit énergétique dès la première visite et, au plus tard, le jour de la signature de la promesse de vente.

Audit énergétique obligatoire pour la vente : ce que dit la loi

Pour entrer dans le détail de cette obligation, la page dédiée sur le site d’l’audit énergétique obligatoire pour la vente rédigée par Ithaque Rénovation est une ressource sérieuse et complète, mise à jour avec les dernières évolutions réglementaires.

Sur le fond, l’obligation découle directement de la loi Climat et Résilience de 2021. L’audit constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Ce document vise principalement à sensibiliser le futur acquéreur aux questions de transition écologique et énergétique et à l’orienter en lui proposant des scénarios de travaux d’amélioration de la performance du logement concerné.

Un point important à retenir : l’audit énergétique ne remplace pas le diagnostic de performance énergétique (DPE) mais vient compléter le dossier de diagnostic technique constitué lors de la vente d’un logement individuel ou d’un immeuble collectif en monopropriété. Les deux documents coexistent dans le dossier de vente.

Audit vs DPE : quelle différence concrète ?

C’est la question que tout le monde se pose. Le DPE, on connaît : une lettre de A à G, deux étiquettes (énergie et carbone), et c’est tout. Le DPE classe le logement, l’audit propose des scénarios de travaux. Dans une vente concernée, les deux documents coexistent.

L’audit va donc beaucoup plus loin. Il propose plusieurs scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance du logement, en indiquant l’étiquette énergétique qui sera obtenue après travaux. Il précise également le coût des travaux, les économies d’énergie permises et l’impact en euros sur la facture d’énergie. En complément, il mentionne les aides financières disponibles.

Que contient exactement un audit énergétique réglementaire ?

L’audit n’est pas juste un rapport de quelques pages. C’est une étude thermique complète qui suit un cadre précis fixé par décret.

La réalisation de l’audit énergétique de votre maison implique la visite d’un auditeur. Lors de son passage, le professionnel collecte toutes les informations et données utiles à l’élaboration de l’audit : documents en votre possession (factures d’énergie, plans, factures de travaux), relevés techniques, calcul des besoins en chauffage.

Concrètement, six postes de travaux sont étudiés : l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Les scénarios de travaux : le coeur du document

L’audit doit contenir au minimum deux propositions de travaux pour parvenir à une rénovation performante. Ces deux scénarios ne se ressemblent pas forcément.

• Scénario 1 : une rénovation globale en une seule fois, pour atteindre la classe B du DPE
• Scénario 2 : un parcours de travaux par étapes, avec une première phase qui doit au minimum faire gagner deux niveaux au DPE

À compter du 1er avril 2024, le professionnel qui réalise l’audit énergétique peut, à la demande du propriétaire vendeur, proposer d’autres scénarios de travaux qui viennent ainsi s’ajouter aux deux propositions obligatoires.

Et pour chaque scénario, l’audit doit inclure une estimation des économies d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre évitées, une estimation de l’impact sur les frais annuels d’énergie sous forme de fourchette, et une estimation du coût des travaux ainsi que les principales aides financières mobilisables.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

Pas n’importe qui. L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié, à la charge du vendeur. C’est bien au vendeur d’engager et de financer la démarche.

Parmi les professionnels habilités, on trouve notamment les bureaux d’étude thermique. C’est précisément le coeur de métier d’Ithaque, qui est un bureau d’étude thermique indépendant, certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), dont les audits sont réalisés par des ingénieurs thermiciens spécialisés en rénovation énergétique.

L’audit énergétique est une évaluation détaillée de la performance énergétique d’un logement qui détecte les anomalies et les pathologies. Cet état des lieux, réalisé par un ingénieur thermicien chez Ithaque, détecte les principales sources de perte d’énergie du logement.

La qualité du professionnel compte réellement. Ithaque réalise des audits énergétiques approfondis, dans lesquels les scénarios de travaux sont adaptés au projet et au budget, sans jamais transiger sur la performance réelle. Ce niveau de personnalisation fait une vraie différence au moment où l’acheteur potentiel consulte le dossier.

Ce que doit vérifier le professionnel sur place

L’auditeur peut reprendre l’état des lieux du bâtiment figurant dans le DPE, après avoir vérifié préalablement lors de sa visite que les éléments du récapitulatif standardisé de ce diagnostic sont ceux effectivement mis en œuvre dans le bâtiment et les avoir corrigés si nécessaire.

Et à l’issue ? Le rapport de synthèse doit vous être transmis dans un délai d’un mois à partir de la date de visite du bâtiment, sous un format papier et informatique.

Pourquoi l’audit peut jouer en votre faveur lors de la vente

On a tendance à voir l’audit comme une contrainte. C’est compréhensible. Mais dans la pratique, un dossier complet et clair peut changer la dynamique d’une négociation.

Pour le nouveau propriétaire, qu’il soit bailleur ou occupant, la rénovation énergétique est synonyme de réduction des factures d’énergie, de mise en conformité réglementaire, de confort thermique et acoustique, et d’amélioration de l’empreinte carbone. Autant d’arguments qui rassurent un acheteur sérieux.

D’ailleurs, l’audit est surtout un document de transparence et de projection. Bien utilisé, il peut devenir un levier pour rassurer un acheteur, cadrer une négociation, et sécuriser une transaction.

Il y a aussi la question de la valeur verte. Un logement avec un bon DPE est mieux valorisé sur le marché de l’immobilier, que ce soit à l’achat ou à la location. Présenter un audit sérieux avec des scénarios de travaux réalistes, c’est montrer que le bien a du potentiel, pas seulement des problèmes.

Anticipez : ne commandez pas l’audit à la dernière minute

Dans le processus de vente, l’audit n’est pas un document de fin de parcours. Il doit être anticipé. Pour éviter les blocages, le bon timing est généralement avant la mise en vente, ou dès que vous connaissez la classe DPE ; au plus tard avant la phase de négociation sérieuse et la préparation du compromis.

Questions fréquentes sur l’audit énergétique à la vente

L’audit est-il obligatoire pour vendre un appartement ?

Non. L’audit énergétique concerne les propriétaires de maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique proposés à la vente. La vente d’un appartement en copropriété classique n’est pas concernée par cette obligation.

Qui paie l’audit lors d’une vente ?

L’audit est à la charge du vendeur et doit être remis lors de la première visite de l’acheteur. C’est une dépense que le vendeur doit prévoir en amont, au même titre que les autres diagnostics immobiliers obligatoires.

Combien de temps est valable un audit énergétique ?

Un audit énergétique réglementaire est valable 5 ans. Si vous avez fait réaliser un audit récemment dans le cadre d’une demande d’aides à la rénovation, renseignez-vous : il peut être utilisable pour la vente.

L’audit oblige-t-il à faire des travaux avant de vendre ?

Non. L’audit informe, il n’oblige pas à rénover. Le vendeur remet le document à l’acheteur qui peut ensuite décider ou non d’engager des travaux. L’audit vise à permettre aux futurs acquéreurs d’envisager les travaux de rénovation nécessaires en même temps que leur acquisition, juste avant ou peu de temps après leur emménagement.

Que se passe-t-il si on vend sans audit alors qu’il est obligatoire ?

La loi est claire sur l’obligation de fournir le document dès la première visite. Le propriétaire du bien doit faire établir un audit énergétique réglementaire par un professionnel disposant des compétences requises, avant toute proposition à la vente du logement. Ne pas le fournir expose le vendeur à des risques juridiques lors de la transaction.

Un audit réalisé pour MaPrimeRénov’ peut-il servir pour la vente ?

Oui, dans la plupart des cas. Depuis avril 2024, les formats sont harmonisés. L’audit dit « incitatif » a fusionné avec l’audit dit « réglementaire » depuis avril 2024 pour les maisons. Un seul document sert donc à la fois de base pour les aides et de pièce obligatoire du dossier de vente, à condition qu’il respecte le modèle officiel et soit encore dans sa période de validité.